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房屋与宣传资料不符是否构成房屋买卖合同违约

发布：2023年07月13日编号：2046-2324710
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详细描述

袁某与某房产公司签订房屋买卖合同，约定了房屋建筑面积及价格，同时约定房屋附带一个不计入商品房建筑面积的下沉庭院，购房人对其有独立使用权，不享有所有权，下沉庭院的具体位置、面积等情况以交房时的状态为准99信息网www.99xinxi.net。合同附图标注了下沉庭院的南北方向，但未标注尺寸。

某房产公司交付房屋后，袁某认为下沉庭院的面积与其之前提供的宣传平面图上的面积不符，某房产公司的行为构成违约，故起诉请求判令：某房产公司重建下沉庭院，若无法重建，则向其支付面积差额款175万余元；某房产公司按每月4万元支付自交房至重建完毕期间的赔偿。诉讼中，袁某提交了买房时销售人员给其的一张宣传平面图，上面标注有下沉庭院具体尺寸，但某房产公司不予认可。袁某另提交房屋分户验收表附图及规划委备案的竣工图，显示下沉庭院的比例、结构、布局99xinxi.net。

一审法院认为，袁某提交的标有尺寸的平面图不能证明是某房产公司的承诺行为，双方未在合同中约定下沉庭院的面积，且合同中约定房屋应以实际交付的状态为准，故判决驳回其全部诉讼请求。袁某不服，提起上诉。二审法院认为，袁某提交的标有尺寸的平面图构成房屋买卖合同的内容，“以交房时的状态为准”的约定系无效的格式条款，某房产公司构成违约，改判某房产公司向袁某赔偿损失60万元。

不同观点

本案是一起典型的因商品房销售的广告宣传资料引发的房屋买卖纠纷MYKH。对于出卖人与购房人签订合同前的房屋宣传资料在未完全列入购房合同时，如何认定宣传资料是否构成合同内容，在何种情形下格式条款无效，出卖人是否应承担赔偿责任，存在以下三种观点：

**种观点认为，宣传资料不构成合同内容，出卖人不承担赔偿责任。意思自治原则是合同法的基本原则，合同的履行内容应按签订合同时的内容来确定，签订合同之前的购房广告和宣传资料只是一种宣传，如果较终未列入合同条款，则不构成合同内容，出卖人没有义务按照宣传内容交付房屋，出卖人不应对购房人承担任何赔偿责任。

第二种观点认为，宣传资料即使构成合同内容，“以交房时的状态为准”的约定也排除了购房人主张赔偿的可能性。以交房时的状态为准，说明双方签约时的真实意思即是以房屋实际交付的客观状况为准，而非以任何文件或图纸中标明的数据为准99xinxi.net。根据合同附图的比例尺单方推算下沉庭院的面积，以竣工图纸或分户验收汇表中的数据作为确定下沉庭院面积的依据均不符合合同约定。购房人无权请求出卖人重建庭院并赔偿损失。

第三种观点认为，当宣传资料符合一定条件时应视为合同内容，若出卖人交房不符合合同约定，则应承担赔偿责任。当标有明确具体尺寸的房屋销售宣传资料，对购房者在房屋的购买选择、合同订立、房屋价格确定上有重大影响时，应视为双方曾达成合意，宣传资料构成合同内容9 9 x i n x i n e t。“以交房时的状态为准”的约定排除了出卖人的主要义务，损害了购房人的合理期待，系无效的格式条款。当出卖人交付的房屋与宣传资料不符时，应适用《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，由出卖人向购房者承担违约责任。

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